2025. január 1. napjától kezdődően a közjegyzői okirat-szerkesztési eljárásban a felek ezirányú kérelme esetén a közjegyző mentesül a közjegyzői okirat felolvasásának kötelezettsége alól természetes és nem természetes személy felek esetében egyaránt. A közjegyzői törvény módosítása korszakzáró jelentőségű, amellyel számottevően rövidülhet a közjegyzői okiratok aláírási procedúrájának időtartama.

A 2024. április 30-i ülésnapján az Országgyűlés elfogadta az igazságügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2024. évi XVII. törvényt, amellyel 2025. január 1. napi hatállyal módosulnak a közjegyzői okirat felolvasására vonatkozó szabályok.¹

A módosítás következtében a közjegyzői okirat-szerkesztési eljárásban lehetőség nyílik arra, hogy a felek együttes döntése alapján a közjegyző mellőzze a felolvasást mind természetes személy, mind nem természetes személy felek esetében, függetlenül attól, hogy jogi képviselővel járnak-e el. A felek vagy – képviselő útján történő eljárás esetén – a képviselők kérhetik a közjegyzői okirat felolvasásának mellőzését úgy, hogy a készítendő közjegyzői okirattól elkülönült, de ahhoz fűzendő okiratba foglaltan nyilatkoznak arról, hogy az okirat tervezetét megismerték és elolvasták. E nyilatkozatra a jogalkotó kötelező alakiságot ír elő: közjegyzői okiratba vagy közjegyző, bíróság, más hatóság vagy magyar konzuli tisztviselő által hitelesített magánokiratba kell foglalni.²

A jogalkotó csupán a felolvasás kötelezettségét törölte el, azonban meghagyta a közjegyző számára a lehetőséget, hogy a felek felolvasás mellőzésére irányuló kérelme ellenére – saját döntése alapján – felolvassa a közjegyzői okiratot.³

Ha a felolvasást mellőzik, a közjegyzőnek tájékoztatnia kell a feleket vagy – képviselő útján történő eljárás esetén – a képviselőket a közvetlen végrehajthatóság feltételeiről, vagyis a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 23/C. §-ában foglaltakkal megegyező tartalmi elemekről.⁴ A törvény szövegéből az következik, hogy a közjegyzőnek a tájékoztatásában nem csupán a végrehajtási törvény közvetlen végrehajthatóságot szabályozó rendelkezéseire kell utalnia, hanem a közjegyző – a teljes okirat felolvasásának mellőzése esetén – köteles a közjegyzői okirat azon rendelkezéseit felolvasni, amelyek a közvetlen végrehajthatóság minimum tartalmi elemei.

Több szakmai álláspont szerint a felolvasás garanciális jelentősége abban rejlik, hogy a felolvasás során a felek megértik az okirat és a benne foglalt jogügylet, jognyilatkozat tartalmát. Ezen kívül a fogyasztóknak minősülő kötelezettek esetében találkozni olyan érvvel is, hogy a felolvasásnak fogyasztóvédelmi szerepe is van. Ezért eddig – azaz az új szabályok hatálybalépéséig, vagyis 2025. január 1. napját megelőző napig – a közjegyzői törvény a természetes személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező entitások (pl. külföldi székhelyű vállalkozás magyarországi fióktelepe, egyéni cég) esetében akkor sem mentesítette a közjegyzőt a felolvasási kötelezettség alól, ha a felek képviseletében jogi képviselő írta alá a közjegyzői okiratot. A felolvasás mellőzésére csak a jogi személy felek esetében volt lehetőség, feltéve, hogy képviseletükben jogi képviselő írta alá a közjegyzői okiratot.⁵ Azonban, ha a közjegyzői okirat akár egy fele nem jogi személy, úgy az okiratot teljes terjedelemben fel kell olvasni. Érdekesség, hogy a fióktelep formájában működő bankok – bár jogképesek – nem rendelkeznek jogi személyiséggel,⁶ ezért a közjegyzői törvény alapján nem mentesülnek a felolvasás kötelezettsége alól, akkor sem, ha jogi képviselő útján járnak el.

Álláspontunk szerint a felolvasást támogató szakmai érvek megalapozatlanok, maga a felolvasás „intézménye” idejétmúlt és korszerűtlen, és a felolvasást előíró szabályok a felekre nézve hátrányosak, ezért az új szabályok üdvözlendőek:

1. Megalapozatlan az az érv, hogy a felolvasás biztosítja a jogügylet tartalmának felek általi megértését – ugyanis a közjegyzői okirat szövegének egyszerű felolvasása önmagában még nem jelenti, hogy a felek meg is értik azt. Például lakáscélú kölcsönszerződés felolvasása nem biztosítja a fogyasztó teljeskörű megértését, ha a közjegyző nem magyarázza el a kamatszámítás szabályait vagy nem mutatja be a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének menetrendjét. Alapvetés, hogy a közjegyző olyan hatóság, aki a feleknek pártatlan jogi szolgáltatást nyújt;⁷ ebből kifolyólag nem lehet kötelezni a közjegyzőt arra, hogy magyarázatot vagy indokolást adjon a szerződés egyes rendelkezései kapcsán akár a jogosultnak, akár a kötelezettnek. Ettől el kell határolni a közjegyző kioktatási kötelezettségét, amely szerint a közjegyző köteles az okirat-szerkesztési eljárásban tájékoztatást nyújtani a felek számára a jogügylet lényegéről és jogi következményeiről.⁸ A kioktatási kötelezettség jogszabályi manifesztálódása eddig a közjegyzői okirat felolvasása volt. A kioktatási kötelezettség azonban nem meríthető ki a közjegyzői okirat egyszerű felolvasásával, és fordítva, a felolvasás sem garantálja, hogy a felek megértik a szerződés rendelkezéseinek jogkövetkezményét és az összefüggéseket. A felolvasási kötelezettség eltörlésével a jogalkotó elismerte, hogy a felolvasás nem szükségszerű eleme a kioktatási kötelezettségnek azzal, hogy rögzíti: a felolvasás mellőzése nem érinti a közjegyzői okirat készítésével kapcsolatban előírt egyéb kötelezettségek teljesítését,⁹ azaz a közjegyző – ahogyan eddig is – köteles a jogügylet lényegéről és jogi következményeiről tájékoztatást nyújtani a felek részére.
2. Hátrányos a felekre nézve a kötelező felolvasás, mert az hosszabbítja az okirat-szerkesztési eljárás időtartamát, vagyis azt az időt, amelyet a felek a közjegyző jelenlétében töltenek – ez végső soron növeli a közjegyzői munkadíj összegét. A képviselet intézményének lényege, hogy a fél más személy útján tehet jognyilatkozatot: a képviselő a képviselt nevében és javára teszi meg a jognyilatkozatot.¹⁰ Képviselet esetén nincs szükség arra, hogy a képviselt maga is részt vegyen az okirat-szerkesztési eljárásban, mert a képviselt helyett a képviselő írja alá a közjegyzői okiratot. A kötelező felolvasás egyrészről kiüresíti az ügyleti képviselet intézményét, másrészről magas közjegyzői munkadíjat ró a felekre, akik abból a célból biztosítottak meghatalmazással képviseleti jogot a képviselőnek, hogy maguknak ne kelljen személyesen jelen lenni az aláírásnál.

Megemlítendő, hogy a jogalkotó bizonyos esetekben fenntartotta a közjegyző felolvasási kötelezettségét az ügy tárgyára vagy a felek – képviselő útján történő eljárás esetén – a képviselők személyében rejlő okra figyelemmel. Így a felolvasás mellőzésére 2025. január 1. napjától kezdődően sem lesz lehetőség:¹¹

• végrendelet és más végintézkedés közjegyzői okiratba foglalása során;
• ha az okiratba foglalni kért jognyilatkozat csak személyesen tehető meg; vagy
• a fél vagy a képviselője írástudatlan, olvasásra vagy nevének aláírására képtelen, nem ért azon a nyelven, amelyen a közjegyzői okirat készül vagy vak.

Szerzők:

• dr. Tompa Csongor, Counsel, Ügyvéd, csongor.tompa@twobirds.com
• dr. Tóth Áron, Ügyvéd, aron.toth@twobirds.com

1. Az igazságügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2024. évi XVII. törvény („Módosító Törvény”) 102. § (8) bekezdés. ↩︎
2. Módosító Törvény 4. § (1) bekezdés. A közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény („Kjtv.”) 132. § (1) bekezdés. ↩︎
3. Módosító Törvény 4. § (2) bekezdés. ↩︎
4. Uo. ↩︎
5. Kjtv. 120. § (2) bekezdés. ↩︎
6. A külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi fióktelepeiről és kereskedelmi képviseleteiről szóló 1997. évi CXXXII. törvény 2. § b) pont. ↩︎
7. Kjtv. 1. § (1) bekezdés. ↩︎
8. Kjtv. 1. § (2) bekezdés, 120. § (1) bekezdés b) pontja. A közjegyző az eljárásaiban általában a Pp. alapján, kizárólag eljárásbeli jogokról és kötelezettségekről köteles – és egyben jogosult – tájékoztatást adni. A közjegyző részrehajlástól mentes eljárása kizárja annak a lehetőségét, hogy a közjegyző az anyagi jogi szabályok tartalmáról nyújtson az egyik félnek jogértelmező tájékoztatást. A törvény ezért a kioktatáshoz való jogot az eljárási jogokra és kötelezettségekre korlátozza. A közjegyzőnek nincs anyagi jogi tájékoztatási kötelezettsége. Ez nem azt jelenti, hogy a közjegyzőnek soha ne lenne az anyagi jogról tájékoztatási kötelezettsége, de az kizárólag az okirat-szerkesztési eljárásban és a Kjtv. 120. § (1) bekezdés b) pontja szerint áll fenn. ↩︎
9. Módosító Törvény 4. § (2) bekezdés. ↩︎
10. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:11. § (1) bekezdés. ↩︎
11. Módosító Törvény 4. § (2) bekezdés. ↩︎